Los votantes en Denver, Colorado, cuando se dirijan a las urnas el próximo mes, ayudarán a resolver un debate acalorado y, en ocasiones, volátil sobre un propuesta de remodelación de un antiguo campo de golf que cerró en 2018. Los opositores han discutido abiertamente con los partidarios en el vecindario adyacente de Northeast Park Hill, quienes ven el desarrollo como una bendición potencial para la vivienda, los servicios y las mejoras económicas en el área desatendida.
Iglesia Episcopal de Santo Tomás, ubicado en South Park Hill, es parte de un coalición de organizaciones comunitarias que ha estado activo apoyando a los residentes de Northeast Park Hill en negociar un acuerdo con el desarrollador. Su apoyo a una remodelación de uso mixto del campo de golf Park Hill de 155 acres también ha sometido a la congregación episcopal a ataques verbales de los opositores, que prefieren convertir toda la propiedad en un parque.
“Este proyecto es único porque es un terreno de propiedad privada, pero la ciudad de Denver tiene una servidumbre que dice que se supone que será un campo de golf a perpetuidad”, dijo la reverenda Terri Hobart, rectora de St. Thomas. Servicio Episcopal de Noticias. La iniciativa electoral en la elección del 4 de abril pregunta a los votantes si la ciudad debe levantar la servidumbre para permitir la remodelación propuesta.
Santo Tomás es un inequívoco “sí” en esa pregunta. Hobart, en nombre de su congregación, estuvo entre los líderes de la coalición comunitaria que firmaron lo que se conoce como el Acuerdo de Beneficios Comunitarios de Park Hill. El acuerdo con el desarrollador refleja prioridades identificadas por los propios residentes locales, incluidas unidades de vivienda asequibles, preferencias por negocios propiedad de minorías, protecciones contra la gentrificación y espacio para una tienda de comestibles en una parte de la ciudad que se conoce como desierto alimentario.
La Rev. Terri Hobart es rectora de la Iglesia Episcopal St. Thomas en Denver, Colorado. Foto: Iglesia Episcopal de Santo Tomás
Hobart dijo que es natural que las comunidades religiosas como la Iglesia Episcopal de St. Thomas respalden un proyecto de este tipo, que ofrece la oportunidad de rejuvenecer los vecindarios racialmente diversos, de bajos y medianos ingresos cerca del campo de golf. La coalición de organizaciones comunitarias de apoyo incluye la Greater Denver Interfaith Alliance, así como la Centro Islámico del Noreste de Denver, donde los líderes musulmanes también se han enfrentado a algunos ataques por firmar el acuerdo de desarrollo.
St. Thomas y otros socios de la coalición no buscan hablar por los residentes, dijo Hobart, sino reforzar la capacidad de los residentes para defender sus propios intereses en el debate sobre el futuro del campo de golf. Al firmar el acuerdo, los socios de la coalición se comprometieron a hacer cumplir sus términos si el proyecto avanza.
Desde el 23 de enero, cuando el Ayuntamiento de Denver aceptó los términos de la remodelación y acordó enviar la pregunta sobre la servidumbre a los votantes, St. Thomas ha alentado a los residentes de Denver a votar “sí”, una postura que se muestra con orgullo en los letreros colocados en el césped afuera de la iglesia. La congregación ha tenido que reemplazar varios letreros que fueron robados por los opositores, dijo Hobart. También describió una escena un domingo después de un servicio, cuando una mujer la confrontó afuera de la iglesia y pasó varios minutos gritándole que la iglesia apoyara la remodelación.
Los opositores a la remodelación incluyen al exalcalde Wellington Webb y al representante estatal Leslie Herod, quien ahora se postula para alcalde, según el Denverite. “Las servidumbres de conservación tienen un valor significativo”, Herodes le dijo al sitio web de noticias. “Tenemos muy poca tierra sin desarrollar en la ciudad y Denver está lista para dejar atrás la era en la que los desarrolladores dictan el futuro de nuestra ciudad. Me comprometo a garantizar que haya un compromiso y una participación visionaria de la comunidad desde el primer día a medida que damos forma al futuro de nuestra ciudad”.
En un evento realizado en el vecindario a principios de este mes, Webb reunió a otros opositores a la reurbanización detrás de la campaña para derrotar la iniciativa electoral. “Denver no está a la venta”, dijo, según el Denverite. “No podemos permitir que los desarrolladores intenten comprar nuestros votos y comprar quiénes somos. Así que vamos a tener que trabajar el doble, aquellos de nosotros que creemos que la tierra y los espacios abiertos y los espacios para parques son importantes. Vota no”.
Un grupo conservacionista también ha presentado una demanda buscando garantizar que las restricciones para desarrollar el campo de golf permanezcan vigentes, independientemente del resultado de las elecciones del 4 de abril.
Mientras tanto, la congregación de St. Thomas está “muy unida” detrás de la remodelación y no retrocede en lo que considera una causa de justicia social, dijo Hobart. “Cuanto más [los oponentes] retroceden, más fuerte se vuelve la congregación para hacer esto”.
La Iglesia Episcopal St. Thomas en Denver, Colorado, ha mostrado con orgullo su apoyo a una iniciativa electoral que allanaría el camino para la remodelación del cercano campo de golf Park Hill. Foto: Terri Hobart
La remodelación propuesta ha expuesto una grieta en la política progresista de Denver, donde los demócratas registrados superan en número a los republicanos. por más de cuatro a uno. En el debate del campo de golf, ambas partes reclaman el camino correcto. Algunos opositores enfatizan la disminución de la propiedad disponible para espacios verdes en la ciudad en un momento en que el cambio climático es una preocupación creciente. Quieren que la ciudad use su influencia para preservar los 155 acres del antiguo campo de golf como espacio abierto.
El desarrollo incluiría hasta 3,200 nuevas unidades de vivienda, y los proponentes han citado la falta de viviendas asequibles en Denver, parte de un crisis nacional en el que los precios de la vivienda están aumentando y la demanda supera la oferta.
“Cada ciudad estadounidense tiene un problema de suministro de viviendas, pero el problema de suministro de viviendas de cada ciudad es único”, escribió Jeffery Hayward, director administrativo de la agencia de financiamiento hipotecario Fannie Mae, en un informe de octubre de 2022. introducción a un informe sobre el problema. El informe señaló que la construcción de nuevas viviendas en los Estados Unidos cayó en picada después de la Gran Recesión de 2008 y aún no se ha recuperado, dejando una escasez a nivel nacional de casi 4 millones de unidades para la venta o el alquiler a partir de 2019. Desde entonces, la escasez pandémica solo en suministros de construcción empeoró el problema.
Un julio xnumx artículo del Instituto de Política Económica también culpó en parte a la “disponibilidad de terrenos y las leyes de zonificación excluyente, que restringen los tipos de viviendas que se pueden ubicar en ciertos vecindarios, manteniendo la segregación”.
Se ha dicho que Colorado se enfrenta a una de las carencias de vivienda más graves del país, y se necesitan 127,000 unidades más para satisfacer la demanda, según un análisis de la organización de políticas de vivienda UpForGrowth. La Cámara de Comercio del Área Metropolitana de Denver ha identificado la vivienda asequible como una de sus tres principales prioridades políticas, advirtiendo que la escasez alcanzó niveles de “crisis” en la ciudad capital de Colorado.
Denver es la ciudad más grande del estado con más de 700,000 habitantes, frente a los 600,000 de hace una década. En 2022, el precio medio de venta de una vivienda existente en el área metropolitana fue de aproximadamente $670,000 393,000, en comparación con un promedio nacional de $XNUMX XNUMX, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los datos del censo muestran que el ingreso familiar promedio de Denver de $78,000 es solo modestamente más alto que el promedio nacional de $69,000.
“Debido a los precios elevados y el aumento de las tasas de interés, la asequibilidad de comprar una casa está en su punto más bajo en más de 33 años”, dice la cámara de Denver en su plataforma de políticas 2023. “La realidad es que Colorado no ha logrado construir suficientes viviendas para satisfacer la demanda. En el área metropolitana de Denver, el déficit oscila entre 64,000 y 129,000 unidades”.
Vivienda también fue una de las primeras emitidas destacadas por el gobernador Jared Polis en enero durante su Discurso sobre el estado del estado.
“Muchos habitantes de Colorado luchan por encontrar un lugar donde puedan vivir. Muchos más se ven obligados a abandonar sus vecindarios sin esperanza de vivir cerca de donde trabajan”, dijo Polis. “Necesitamos un enfoque que cree más viviendas ahora, proteja los recursos de Colorado y reduzca la expansión”. La zonificación flexible y las regulaciones simplificadas fueron algunos de los enfoques de política que recomendó para abordar el problema.
Los residentes de Northeast Park Hill también han sufrido años de desinversión social y económica en su vecindario. “Han sido una especie de víctimas de políticas que están realmente arraigadas en el racismo sistémico durante décadas”, dijo Hobart. La servidumbre en el campo de golf “les dio una ventaja que nunca antes habían tenido” para negociar un trato beneficioso con el desarrollador.
EL Acuerdo de beneficios comunitarios de Park Hill señala que la gentrificación y la “desinversión del gobierno y las instituciones financieras” han provocado el declive económico en los vecindarios circundantes, mientras que la escasez de viviendas coincide con la falta de una tienda de comestibles de servicio completo en el vecindario.
El acuerdo establece que el desarrollador, ACM Park Hill, con sede en Delaware, establecería al menos el 25% de las unidades de vivienda para residentes de bajos ingresos, según las restricciones de ingresos que estarían vigentes durante al menos un siglo. El alcance completo del proyecto “servirá a una variedad de precios y residentes”, según un resumen del acuerdo. ACM también comprometió $150,000 para buscar empresas propiedad de minorías y mujeres para proporcionar parte del trabajo de diseño y construcción del proyecto. Una vez finalizado, se ofrecerán al menos 12,000 pies cuadrados de espacio comercial a empresas dirigidas de manera similar a precios inferiores a los del mercado.
Según el acuerdo, ACM también establecería un Fondo Anti-Desplazamiento de Impuestos a la Propiedad, “para apoyar a los residentes que enfrentan crecientes impuestos a la propiedad dentro de una media milla del campo de golf Park Hill”. El desarrollo contaría con más de 100 acres de parques e instalaciones recreativas, incluido un sendero para bicicletas y peatones y campos deportivos a través de una asociación con el departamento de parques de la ciudad.
El desarrollador también dijo que trabajaría con los líderes de la comunidad para solicitar una cooperativa de ahorro y crédito u otra institución financiera para atender a los residentes locales, y una parte de la propiedad se reservará para una tienda de comestibles y se donará cuando se seleccione un negocio de comestibles para la parcela.
ACM espera tomar al menos 15 años para completar el desarrollo de la propiedad. El acuerdo dice que aliviaría las disparidades económicas al “expandir las oportunidades de desarrollo económico y el espacio comercial… crear un centro para la construcción de relaciones comunitarias y combatir el desplazamiento y el legado de las líneas rojas al comprometer recursos sustanciales para la comunidad circundante”.
El imán Abdur-Rahim Ali del Centro Islámico del Noreste de Denver le dijo a Denverite que rechaza la descripción del tema como “verde versus concreto”.
“¿Se supone que toda la comunidad debe sufrir y no tener un lugar digno para vivir con un supermercado y un banco y negocios porque la gente de la que estamos hablando quiere espacios abiertos? Vamos”, dijo, y agregó que la mayor parte del espacio permanecería abierto bajo el acuerdo de desarrollo, creando el cuarto parque más grande de la ciudad.
Los ataques a los líderes religiosos que respaldan el proyecto muestran que las voces interreligiosas siguen siendo importantes en los debates de política pública, dijo Hobart. “Estoy muy orgulloso de mi congregación por estar dispuesta a tomar esta posición y superar todo esto”.
